[周記者]還有一個問題請劉總回答一下，您覺得博林金谷怎么贏得市場的？博林金谷有一個廣告是“我們沒有房”這是什么樣的概念？

[周記者]這里又有一位網(wǎng)友提出了這樣的問題，問題比較尖銳啊，他說“銀行和開發(fā)商總是一家的，這一系列新政策的出臺有多少是顧及到普通市民普通購房者的呢”，在這里他想問下各位專家們，希望你們能為普通的購房者提供一點購房建議，對于首次購房置業(yè)者該如何選擇戶型和貸款方式，而為了改善居住空間需要第二次購房的普通市民又該如何選擇貸款模式？

[雷總]我認為他是第一次購房可以享受這些優(yōu)惠的政策，他可以根據(jù)自己的收入水平來確定他應該購買多大的房子，他可以目前加息周期的情況下，可以選擇固定利率貸款，可以回避反復不斷加息周期，而且我們預測在12月份以前應該還有一次加息。他在選擇這種預住房款的方式，可以預住12個月在還款。他還可以選擇最高的抵押，今后為房貸理財產(chǎn)品做好準備，申請隨叫隨還。所以他可以做這方面的選擇。

[主持人]劉總的意思就是說，對國家的經(jīng)濟政策你還是擁護的，目前的需求還是有的，市場對于長沙來說還是比較健康的。

[曹總]不是買不到，還沒有開盤。我們做房地產(chǎn)的一句老話“地段”我們的地段是非常明顯的，擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢。人文、環(huán)境、山水洲城，你們想到的，我們都做到了。
    人需要安靜，還需要時尚的生活。5分鐘就可以到榮灣鎮(zhèn)，10分鐘就可以達到五一廣場。這個地段是他們首選，吸引眼球。其實我們也沒有太多的廣告，這就是我們樓盤的地段、我們樓盤的品質(zhì)，是無法復制的。我們是本身在景區(qū)內(nèi)的樓盤，不是打造的景觀，我想應該是最大的亮點。

[周記者]請問一下張?zhí)庨L又是怎么看的呢？

[周記者]對于第二套房貸界定的問題，中資銀行是以“戶”做第二套，會有一些客戶流失到外資銀行去。大家怎么看？

[主持人]我們知道長沙招商銀行是對這一政策最先響應公布新政實施細則的，不僅對第二套房貸標準有明確規(guī)定，還最先公布了第三套及以上住房貸款的首付和利率標準�？梢哉f是趕在所有同行之前最先亮出身態(tài)的，我這里作了一些小功課： 長沙招商銀行對第二套以上住房貸款的具體標準是：第三套房首付45%，利率1.15倍；第四套房首付50%、利率1.2倍；依此類推。對同一借款人一次性購買三套(含)以上住房的，不予貸款。而在第二套住房首付比例不得低于40%，第二套住房的界定上是以個人為單位，并指出首套房貸余額結(jié)清再買可算第一套。購買第二套住房的市民將不再能夠辦理固定利率房貸產(chǎn)品。
    我不知道我收集的這些數(shù)據(jù)是否完全正確啊，所以我想請在座的招商銀行的雷總為我們糾正解析一下這個細則，以個人為單位以及“第二套房”的界定初衷是什么？對開發(fā)商和市民而言有何影響？

[雷總]招商銀行較其他銀行的政策動作是快了一點，此舉讓市民朋友受驚了。在此,先向大家道個歉。
    細則公布之后，在長沙市三大媒體：三相都市報、瀟湘晨報、長沙晚報的各大版面都公布了。招行對第一套住房不受任何的影響，執(zhí)行以前的政策，對第二套住房是實行40%的首付，基準的利率1.1倍，地三套住房基準的利率1.15倍，隨著套數(shù)的增加，每增加一套住房的購買上升0.5倍，利率是依此類推，對于一次性購買三套住房招商銀行不予貸款。招商銀行對個人房貸第二套住房的界定是按照人民銀行總行的政策來制定的。以個人在征信系統(tǒng)貸款的比數(shù)確立這個標準。所以我們在選擇標準的時候，相對來說讓每個人購買第一套房的政策要多一些，但是也是考慮政策是響應央行的政策，有利于每個人購買第一套房，以及購房的一些優(yōu)惠。
    這個政策對開發(fā)商主要存在下面一些影響。 首先是銷售的速度會下降，因為需求減少了。第二、對資金的回籠減慢，第三、對房地產(chǎn)周期要延長一些，第四、對中小開發(fā)商的資金吃緊一些。這些就是一些影響，對客戶、市民的影響，對第一套購買住房的人還是有利的，房貸新政對樓價上漲的速度還有樓盤的供應量選擇的程度要多一些，對第一次購買住房的人還是比較有利的，對投資、投機的人來說，或者一次購買多套住房的人有一些不利的影響。第一要減少杠桿效應，第二要多副利息，第三對投機客體有很大的阻擊作用，對普通的投資產(chǎn)生一定的資金壓力，所以有一定的影響。就要這樣的情況。

[黃經(jīng)理]首先感謝長沙市房產(chǎn)信息中心，0731房地產(chǎn)信息網(wǎng)的同志們，對工行信貸業(yè)務支持，對你們選擇工行合作我們表示感謝，有意向跟工行合作的，我們表示歡迎。
    剛才講的“戶”，這個“戶”怎么理解。我個人的解讀，完全意義上的“戶”是夫妻雙方、父母、還有未成年的子女，這是完整意義上的“戶”，當然單親家庭也可以叫“戶”。央行出臺的這個政策，對第二套房的確定沒有很明確的界定，解讀的空間比較大，所以媒體上說，央行要出一個細節(jié)，細節(jié)出來的話要一段時間，這說明房地產(chǎn)大家太關(guān)注了，對社會、國家太敏感了，只有慢慢弄。工行一直有一個傳統(tǒng)，“嚴謹”�？傂姓�在抓緊研究央行的這些政策，也期盼央行細則出臺，我們的細則還在醞釀當中。我們過去講的審批權(quán)限的時候曾經(jīng)涉及到這個問題很少，一般按照法律上來理解。講的新政有很多的市民、網(wǎng)民比較的焦慮，我覺得這個焦慮大不可必。怎么理解呢？央行的政策初衷還是希望房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。對于投機炒房者肯定是要打掉的，還有小的開發(fā)商沒有實力的，政府也希望你出局，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。真正中低收入者要購房的話沒有多大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要打擊投機者，同時也兼顧到中低收入者能夠買房，能夠享受到優(yōu)惠的政策。中低收入者也許貸款買第一套房，也許是福利分房，中低收入者有一部分不需要擔心這個事情，還有一個是政策正在大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟適用房，中低收入者不需要過多的擔憂，或者抱怨之類的。

[劉總]這是被逼的。我們當時看到北京有一個差不多的廣告，我們就采用了這個廣告，成功不成功，就看最終的效果。我們就把懸念的廣告反過來做。我個人感覺做這一行，長沙房地產(chǎn)還是有一點不正常，在房價的空間肯定有漲的，長沙房價整個城市是偏低，現(xiàn)在還有一個利好的消息，長株潭的城市群被定為特區(qū)，這是指日可待，好歹也是一個特區(qū)。
    我原來印象當中消費者對戶型之類的都不太清楚，現(xiàn)在都非常的了解，我們這個項目主要是留了三個山，這歸功于德國的設(shè)計師，他就堅持要把這個山留下來，他說開發(fā)商不能太沒有良心，后來我們的老板尊重了他的意見，就把三個山，四個谷留下來了。

[周記者]曹總能不能透露一下共和世家什么時候開盤？

[主持人]我們知道共和世家作為岳麓區(qū)的項目，有著得天獨厚的地域資源優(yōu)勢，我們了解到目前項目報價是4500左右，我想問下共和世家目前意向客戶有多少，房貸新政的出臺對自己樓盤的銷售有何影響？在營銷策略上會有何改變？

[曹總]我們每天都有400批的客戶量，不但是地段好，而且打造岳麓區(qū)的第一樓盤的品質(zhì)。所以這次政策的出臺對我們的影響是好的影響，我們對客戶的要求也是高，我們針對客戶就是有錢人的客戶，這句話可能比較極端一點，但是我們打造的就是“生活居住”這是為了體驗我們的生活品質(zhì)。
    在我們的營銷策略上面不會有太大的影響，我們針對的客戶對象是有一定的經(jīng)濟實力的，有一定的生活追求的，享受生活、舒適生活的客戶群體，在這一塊我們的營銷策略方面加快我們的品牌的提升，加快我們細節(jié)的處理，營銷方面大致不會有太大的改變。因為我們就在打造“幸福生活”的理念是不會變的。

[主持人]可能真正擔心的還是老百姓們，開發(fā)商們還是沒有擔心最新的政策。感謝各位嘉賓這么真誠的回答，我們今天討論的話題也引起了許多網(wǎng)友的關(guān)注，許多網(wǎng)友也根據(jù)自身的一些情況提出了一些問題希望各位嘉賓能幫忙解答，下面我們讓我們的網(wǎng)絡記者周阿禮來傳達來自于網(wǎng)絡網(wǎng)友所提出的問題。

[張?zhí)庨L]在普通購房者如果需要第二次購房的話，交通銀行還有一些其他的品種可以選擇，不一定采用住房按揭貸款，每個月有固定收入的可能采取其他的模式，個人信用和個人循環(huán)都可以是信用良好的。

[黃經(jīng)理]外資銀行剛剛起步，他們跟我們競爭房貸市場還是有一定的差距。目前來說各位同行都不會緊張。再就是工行也在產(chǎn)品的設(shè)計、服務的更新，我們都在大幅的提升，怎樣為客戶做更好的服務，不斷有新的政策出來。

[主持人]今天跟大家交流我感覺到，我們的普通的老百姓不單單要了解政策，還要了解金融產(chǎn)品，來讓自己住得更舒適，讓自己的投資更合理，今天由于時間的關(guān)系，今天的訪談到此結(jié)束了，感謝各位嘉賓的精彩發(fā)言。這次訪談讓大家對房貸新政以及長沙的房地產(chǎn)形勢以及未來的發(fā)展趨勢都有了更清楚的認識，我們0731會客室也真心的期待長沙的房地產(chǎn)市場能夠更健康穩(wěn)健地發(fā)展。每個在長沙工作生活的人們都能找到自己滿意的房子，擁有一個屬于自己的溫暖的家。再次感謝各位嘉賓的光臨，同時也感謝各位網(wǎng)友的參與，本期0731樓市會客室就到此結(jié)束了，“把握市場脈搏，感受城市心跳”，讓我們更愛我們的長沙，謝謝大家。
    最后我們邀請各位嘉賓在地產(chǎn)風云榜上留下自己的名字，讓它和我們0731樓市會客室一同見證長沙樓市的今天和明天。

[主持人]非常感謝黃經(jīng)理讓我們的市民對我們的金融政策更加有信心。通過三位金融界的專家解釋，我們對這一政策又有了更多的了解，我們知道近幾年來國家對房價的調(diào)控真的是想了很多辦法，銀行貸款的九次加息到如今的第二套住房貸款提高首付比例都表明了政府調(diào)整房價的決心，我想請在座的各位專家一起來談談我們長沙的房市及房價情況，這房貸新政對整個長沙的房地產(chǎn)市場影響會有多大？是弊大于利還是利大于弊？先問一下博林金谷的劉總，我們知道博林金谷是10月20日開盤的，目前銷售情況如何？購房群體中購買第二套住房的人群比例大概是多少？第二套住房貸款首付提高有沒有對貴樓盤銷售造成影響？

[主持人]感謝雷總為我們的詳細解答，同時我也了解到隨后交通銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、花旗銀行等大型金融機構(gòu)均出臺了與之相似的細則規(guī)定，像交通銀行更是指出在第二套住房購買過程中剔除公積金貸款，我想請在座的交通銀行個貸部張?zhí)庨L談談您對這個政策的看法，以及貴行對“第二套住房”的界定及相關(guān)限制性規(guī)定的考慮？

[曹總]謝謝主持人，謝謝各位的專家，我代表共和世家講幾點，我覺得房貸新政的出臺，對我的樓盤還是有影響的，目前的狀況看是好的影響。在座的都知道共和世家的地段目前在長沙市是無法比擬的，靠著岳麓山，山水洲城完全體現(xiàn)出來，這么好的地段優(yōu)勢里面，我們樓盤關(guān)注度非常大，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我們的客戶量超過4000-5000人，這種客戶量可以說是比較罕見。本來我們想做兩次VIP升級的，做了一次還不行，因為我們的房量很少，第一次開盤就300套，這次就為我們節(jié)約了一次升級，因為我們客戶80%是二次、三次置業(yè)的，這個房貸對他們是進行一次瘦身。為我們的工作量進行了節(jié)約。

[曹總]我們開盤應該會定在房交會后，11月初左右，根據(jù)工程的進度來。關(guān)于價格，剛才說的長沙房價要抑制，我覺得長沙房價還是太低了。

[周記者]各位嘉賓大家下午好，我是0731會客室的網(wǎng)絡記者周阿禮，剛才聽了各位專家的發(fā)言真的受益良多，許多網(wǎng)友也跟我一樣非常渴望參與到活動中進來，很多網(wǎng)友的提問不是面對面的，有些問題比較尖銳一些，希望專家和領(lǐng)導們給一個滿意的解答，消除大家心理的疑問。

[周記者]還有空間？

[主持人]我明白你的意思了，新政會讓一些人考慮一下是不是來購買共和世家的房子，共和世家現(xiàn)在是不是太熱銷了，很多的房子都買不到了。

[周記者]這里有一個網(wǎng)友對新政策的出臺表示非常的困惑，甚至有點抱怨，他的觀點是這樣的，“提高第二套住房首付這一政策只能阻礙更多的普通購房者貸款購房，并且無形中增加其風險，提高首付（而且僅是10%）對于炒房或者是有錢人來說，可以幫助其減少銀行利息的支出，反倒是一件好事�！蔽蚁雴枂栐谧�的各位，對這樣的觀點作何評價？先請劉主任來談談自己的看法吧

[張?zhí)庨L]感謝主持人。我們交通銀行對于第二套房貸政策出臺的理解為是國家為了平衡目前市場過熱的手段。交通銀行對第二套房的界定和規(guī)定，因為出臺的辦法里面沒有對第二套房做明確的界定，只對了利率方面有規(guī)定，這應該是各大行有所不同。
    我們行是這樣界定的：征信系統(tǒng)里面，借款人的信息為準，也就是說，你原來購買房子只要還清了的，或者配偶購買也可以同視首套。還有有公積金貸款也是沒有關(guān)系的。我感覺政策的出臺應該說，像現(xiàn)在人的思想觀念改變，使得普通購買者這種意愿降低，對普通購房者有所阻礙應該是不存在的。因為現(xiàn)在我感覺這個政策的出臺也是必要的，因為現(xiàn)在有很多的投機者，他認為貸款買房，自己的錢則去炒股或者做其他的運作，就導致在座的各位都知道，今年長沙市的房價漲幅的比例在全國排名靠前�？偟膩碚f，我覺得影響應該不會很大。

[劉總]首先謝謝0731網(wǎng)給大家這樣的機會聚在一起，我們是20號開盤的，具體的數(shù)據(jù)還沒有統(tǒng)計下來，合同還沒有簽訂下來。我感覺7成以上是第二套住房，具體還沒有核實。從20號開盤的銷售情況來看，超乎我的想象�；�本上現(xiàn)在都是在清尾了，也就在4、5個小時就售完了。
    目前從短時間來講，第二套房的政策對我們的樓盤影響不大，從長期來看還是有一定的影響。比如說對開發(fā)商的壓力增大，開發(fā)的周期延長，同時也是一種洗牌，對好的樓盤還是一只獨秀，對差的樓盤就會淘汰出局。 從開發(fā)商的角度講，政府不應該從單一的環(huán)節(jié)來抑制投機者，很多的空間和環(huán)節(jié)是給別人的，我們覺得土地增長的幅度遠遠高于房價，開發(fā)商不可能不做，或者是虧錢做，這種東西應該是多個環(huán)節(jié)的組合。我覺得這個政策還是治標不治本，政府在這個方面應該多考慮一下。

[曹總]是很容易上升的空間。我記得04年在深圳買的住房7700元。我感覺長沙人文各方面，我覺得長沙人的素質(zhì)很高，為什么房價這么低，這是我一直很困惑的原因。我們周邊樓盤4200-4300左右，我們的價格不可能比他們低，只可能比他們高。

[周記者]我想請問一下曹總，很多人想買共和世家的房子，但是買不到，但是你們的客戶群體都是比較有錢的人，曹總能不能介紹一下，共和世家這些走俏的原因是什么？

[劉主任]對老百姓大多數(shù)來講是有好處的，我曾經(jīng)看到網(wǎng)上有一個北京的，他想把工作遷到長沙來，如果他原來在北京貸款買，這個時候到長沙來買就算第二套房，但是國家整個的調(diào)控出發(fā)點和目的是好的，但是在調(diào)控的過程中我覺得還是在調(diào)研上面做的工作不太足。實際上市場的需求沒有變，但是供給還是一直的供給，土地調(diào)控的方向上面是失誤的，在這個的情況下沒有把房貸壓下來，這個新政對深圳、上海的房價肯定有作用，但是對長沙的增數(shù)有抑制，但是對長沙的房價還是一個上升的趨勢，不會像06、07年的那種快速增長。

[周記者]其他來賓還有什么意見嗎？

[主持人]謝謝張?zhí)庨L的解說，讓我們知道第二套的政策對我們的普通的老百姓還是有利的。下面我想問在座工商銀行的黃經(jīng)理和劉主任一個問題，為什么最后一個問工商銀行的朋友呢，因為貴行對這一政策的細則規(guī)定與其他兩家銀行是有很多不同之處的，工商銀行對這一政策在“第二套住房”的界定上是“以戶為單位”的，對于這個“戶”的概念我感覺很模糊，相信很多市民也有相同的疑惑，這戶只包括夫妻，還是子女父母也包括在內(nèi)，所以我想請教下兩位，貴行這“戶”為單位是如何界定的？另外貴單位在第二套住房貸款問題上允許考慮公積金貸款事項，和剛才的交通銀行的規(guī)定又不一樣，在這一點上你們又是如何考慮的呢？

[主持人]各位網(wǎng)民朋友和嘉賓朋友們下午好！我是長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)的總經(jīng)理周霞，今天非常高興能夠主持我們第一期0731樓市會客室網(wǎng)絡直播訪談節(jié)目。
    今天我們請來的嘉賓集合了銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的精英們，他們本身就是行業(yè)的專家，相信他們的發(fā)言也會相當精彩。
    首先請允許我給大家介紹一下在座的嘉賓，他們是：招商銀行股份有限公司長沙分行個人貸款中心主任 雷潤珍，工商銀行湖南省分行 黃祖森，工商銀行湖南省分行營業(yè)部 劉國英，交通銀行股份有限公司長沙分行個人金融業(yè)務部總經(jīng)理 張 薇，共和世家品牌營銷總監(jiān) 曹 楊，博林金谷項目總經(jīng)理助理 劉 濤。
    非常感謝大家如約作客0731樓市會客室，在此，對諸位的光臨表示熱烈歡迎！ 今天我們0731樓市會客室的主題是：解析房貸新政中的長沙樓市，央行出臺第二套房貸新政后，一石激起千層浪，馬上引起了全民關(guān)注。緊接著各地有關(guān)第二套房貸新政的執(zhí)行細則也在眾說紛紜中紛紛出臺。各家銀行紛紛表明身態(tài)，對此業(yè)內(nèi)專家也推測連連，市民更是對這一政策的出臺忐忑不安，南京、深圳等地紛紛出現(xiàn)了市民退房觀望的熱潮。長沙銀行“第二套房”到底如何界定，界定的初衷是什么？新政出臺后房產(chǎn)市場又有何“震蕩”？反應如何？ 我們0731樓市會客室特地邀請到了在座的各位金融行業(yè)及房產(chǎn)業(yè)內(nèi)的專家為我們市民解析這一政策，廣大網(wǎng)友也可以通過我們的直播頁面在線向嘉賓們提問�！鞍盐帐袌雒}搏，感受城市心跳”--0731樓市會客室邀您一同思索。